物業管理(lǐ)行業報(bào)告摘要
一、 行業定義
物業管理(lǐ)是指業主委托物業服務企業依據委托合同進行的房屋建築及其設備，市政公用(yòng)設施、綠化、衛生、交通、生活秩序和(hé)環境容貌等管理(lǐ)項目進行維護、修繕的活動。主要分類包括住宅物業、商業物業、工(gōng)業物業和(hé)其他(tā)用(yòng)途物業。
二、 行業發展現(xiàn)狀
（一）地産開(kāi)發與住房消費升級推動物管需求上(shàng)升
十三五”規劃指出，建築産業将繼續成爲推動經濟發展重要力量之一。按照規劃目标，2020年我國常駐人口城(chéng)鎮化率将達到(dào)60%，該目标的落實将爲今後五年建築行業增長提供堅實保障。與此同時(shí)，經濟的快(kuài)速增長推動了(le)人均可支配年收入的持續增長，2008年至2015年我國人均可支配年收入複合增長率爲10.6%，表明(míng)居民對(duì)優質生活條件和(hé)物業管理(lǐ)服務的需求日益提升，同時(shí)也(yě)更願意爲高(gāo)質量支付溢價。與此同時(shí)，規模日趨龐大(dà)的中高(gāo)收入階級，也(yě)爲高(gāo)端市場的物業管理(lǐ)服務發展提供了(le)潛在市場。
部分地區(qū)政府推動老(lǎo)舊社區(qū)引入物業管理(lǐ)，增量房、存量房以及老(lǎo)舊住宅區(qū)也(yě)爲物業管理(lǐ)行業提供了(le)巨大(dà)的市場空(kōng)間。根據國内近3年房屋竣工(gōng)量年均複合增長率分析，中國指數研究院預測未來(lái)3年物業管理(lǐ)市場容量将新增35億平方米的規模。
（二）集約管理(lǐ)創新新利潤增長空(kōng)間
目前物業管理(lǐ)的傳統業務尚屬于勞動密集型服務，相對(duì)而言存在技術含量低(dī)、員工(gōng)流失率高(gāo)、針對(duì)準入和(hé)培訓機制不完善的狀況。同質化服務也(yě)持續激化物業管理(lǐ)行業競争形勢，從(cóng)而造成利潤水(shuǐ)平低(dī)。然而伴随未來(lái)勞動力成本的上(shàng)升，利潤空(kōng)間将面臨進一步地的壓縮風(fēng)險。
對(duì)于該行業現(xiàn)狀，物業管理(lǐ)企業通過改善物業管理(lǐ)企業經營理(lǐ)念、管理(lǐ)方式、服務意識等方面，進一步提高(gāo)了(le)消費者的物業滿意度。同時(shí)，針對(duì)物管從(cóng)業人員素質和(hé)企業管理(lǐ)層架構的合理(lǐ)優化，也(yě)有助于提高(gāo)管理(lǐ)效率和(hé)面對(duì)客戶群體的服務終端服務質量，進一步促進傳統粗放(fàng)型管理(lǐ)方式轉變爲集約經營。面對(duì)龐大(dà)的市場需求，高(gāo)效優質的服務管理(lǐ)質量能(néng)夠催生企業自(zì)有的行業競争優勢，改善品牌形象，從(cóng)而創造新的利潤增長點。優秀的服務認可度，也(yě)倒推服務收繳率與項目續簽率持續保持高(gāo)位，營造出良性發展循環。
（三）專業化發展與多元化服務提升經營效率
随着房地産存量經濟的增長，物業管理(lǐ)企業加大(dà)了(le)對(duì)精細化、智能(néng)化以及信息化的投入力度，以獲得更具優勢的品牌效應和(hé)競争優勢。良好(hǎo)的物業服務質量是物業管理(lǐ)可持續發展的基礎，在基礎物業服務領域，企業通過管家服務、零幹擾服務、全方位服務、一站(zhàn)式服務等多元服務強化服務理(lǐ)念，力圖從(cóng)細節着手細膩展示物業服務質量。同時(shí)，企業服務領域的拓寬，例如将現(xiàn)代科技與人性化居住空(kōng)間的高(gāo)度融合、深化社區(qū)周邊商圈的資源整合和(hé)線上(shàng)線下(xià)（O2O）社區(qū)服務平台的打造，都進一步豐富了(le)服務選項和(hé)商品種類。
（四）行業發展與信息互聯網和(hé)智能(néng)化的深度融合
在大(dà)數據和(hé)智慧城(chéng)市建設的技術趨勢影響下(xià)，雲端應用(yòng)、電子商務與物聯網日益顯了(le)其改善人居環境與生活質量的重要性。互聯網與傳統物業的跨界融合，催生了(le)物業管理(lǐ)行業全新的服務模式，賦予了(le)物業服務新的理(lǐ)念，并且也(yě)促進了(le)行業的高(gāo)附加值，爲行業發展帶來(lái)了(le)新的經濟增長點。在滿足居民生活消費需求結構升級的背景下(xià)，物業服務企業主要着重通過兩方面對(duì)服務品質進行提升：首先是利用(yòng)“互聯網+物業”模式，整合社區(qū)周邊餐飲、房屋經紀、物流等商業資源，從(cóng)而滲透到(dào)更全面的便民領域；其次是“手機終端+物業”模式，通過手機App等移動互聯網平台對(duì)物業管理(lǐ)進行及時(shí)反饋，減少問題處理(lǐ)的響應時(shí)間，提高(gāo)管理(lǐ)效率的同時(shí)升級用(yòng)戶體驗，降低(dī)響應成本。
随着移動互聯網技術的進步，多種服務品類越來(lái)越多進入手機終端産生消費流量，爲各種增值服務提供了(le)良好(hǎo)的便捷窗口，也(yě)豐富了(le)管理(lǐ)業态，實現(xiàn)了(le)企業經營的盈利目的。除此而外(wài)，在社區(qū)基礎設施方面，終端模塊智能(néng)化協同信息化數據鏈爲環境監管和(hé)安防提供了(le)管理(lǐ)效率上(shàng)的提升。終端檢測、數據傳遞與信息中心指揮的新型物業管理(lǐ)模式不僅可以有效提高(gāo)管理(lǐ)覆蓋區(qū)域，也(yě)實現(xiàn)了(le)在智能(néng)化調控下(xià)對(duì)人力的更優配置，從(cóng)而促使人均效能(néng)和(hé)服務精準性的提高(gāo)。
三、 行業市場規模
據中國物業管理(lǐ)協會(huì)數據， 2014年物業管理(lǐ)行業管理(lǐ)總面積已經達到(dào)164億平方米以上(shàng)（其中住宅物業占比80%），2015年末達到(dào)268億平方米，預計(jì)2020年将達到(dào)328億平方米，複合增長率達到(dào)4%，同期行業收入超過3500億元，較2012年增長16.7%。
至2014年期間，物業管理(lǐ)行業在管面積、單位面積物業管理(lǐ)費以及總收入年均複合增速分别爲5%、4%和(hé)9%。物業管理(lǐ)行業從(cóng)業人數約711.2萬人，服務企業超十萬家。行業規模的增長動力主要來(lái)自(zì)于房屋的持續竣工(gōng)以及物業未覆蓋地區(qū)的不斷被接管。在國家政策方面，2008年的出台的一系列支持性政策包括《中華人民共和(hé)國物權法》、《物業管理(lǐ)條例》修訂版、《業主大(dà)會(huì)章程》以及《物業管理(lǐ)企業資質管理(lǐ)辦法》，标志着物業管理(lǐ)的基礎法律法規自(zì)此生效，創造了(le)行業發展的轉折點。盡管2008年之後國家未再出台任何補充性政策，但(dàn)物業管理(lǐ)行業的增長勢頭仍得到(dào)保持。2016年房屋竣工(gōng)面積同比增長約10%，2017年起每年房屋竣工(gōng)面積有望穩定在13至14億平方米。
在行業增長動力方面，房屋的不斷竣工(gōng)仍然是行業增長的根本基礎。得益于房屋保有量的穩定增加行業規模也(yě)将得到(dào)不斷增長。其次物業管理(lǐ)面積相對(duì)房屋整體庫存面積的滲透率也(yě)将進一步提高(gāo)。2008年物業管理(lǐ)面積占房地産整體庫存面積在64%左右，由于近年新竣工(gōng)物業幾乎全部被物業管理(lǐ)企業所接管，2020年滲透率有望達到(dào)80%以上(shàng)。
（一）運營模式的創新轉變
随着地産行業的日益發展，物業管理(lǐ)行業競争也(yě)處在持續加劇(jù)之中，因此商業模式的創新對(duì)改善物業管理(lǐ)行業的重要性逐漸增強。在高(gāo)端物業管理(lǐ)領域，會(huì)側重于商業地産的物業管理(lǐ)的開(kāi)發與創新。通過采用(yòng)向現(xiàn)代科學技術、現(xiàn)在信息技術、現(xiàn)代企業經營管理(lǐ)方式的轉變，以及提高(gāo)服務模式與市場需求的匹配程度等方式，向不同消費主體提供更高(gāo)質量的基礎物業服務及個性化、專業化的定制式衍生産品和(hé)服務。該過程将有助于改變勞動密集型和(hé)單一服務提供者的現(xiàn)狀，從(cóng)而實現(xiàn)運營模式的提升。
同時(shí)，伴随着未來(lái)我國勞動力人口比例下(xià)降的影響，物業管理(lǐ)企業爲解決平均工(gōng)資上(shàng)漲引起的勞務成本增加的問題，會(huì)更多地尋求将勞動力進行外(wài)包。這(zhè)将讓企業能(néng)夠更好(hǎo)地将注意力集中于服務質量管理(lǐ)和(hé)提升上(shàng)。在過去幾年技術投入的快(kuài)速增長也(yě)有助于物業管理(lǐ)公司優化工(gōng)作(zuò)流程、提高(gāo)服務效率，進一步有效地控制成本。
（二）服務的多元化發展
物業管理(lǐ)行業的發展依托社會(huì)、經濟、法制及市場環境的發展，具有跟随市場需求多樣性的特點。目前已呈現(xiàn)提檔升級的多元化發展态勢，因此積極開(kāi)拓創新多元業務才能(néng)有效促進營業收入的快(kuài)速增長。現(xiàn)有物業管理(lǐ)在清潔、綠化、秩序維護、設施設備維護等基本服務的基礎上(shàng)，已縱向延伸至房地産開(kāi)發前期的規劃、設計(jì)、設施設備選用(yòng)顧問等整個鏈條，橫向覆蓋了(le)消費者居家養老(lǎo)、家政服務、房屋租賃、電子商務等各類個性化需求。此外(wài)在“互聯網+”和(hé)大(dà)數據以及社區(qū)O2O等創新業務的應用(yòng)上(shàng)，也(yě)會(huì)成爲擴展物業服務企業提供服務品類的主要方式，伴随管理(lǐ)服務信息化、标準化和(hé)自(zì)動化的實現(xiàn)，服務效率也(yě)将顯著提高(gāo)。因此未來(lái)行業發展當中企業将會(huì)着重挖掘物業服務産品的附加值與邊際效益，從(cóng)而全面體現(xiàn)物業管理(lǐ)豐富的商業價值。
（三）管理(lǐ)的專業化能(néng)力提升
物業管理(lǐ)是有專業的管理(lǐ)企業實施對(duì)物業的統一管理(lǐ)，除了(le)物業公司提供專業服務外(wài)，保安公司、綠化公司、清潔公司等專業化公司差異性地提供專業服務也(yě)已逐步成爲一種趨勢。未來(lái)物業管理(lǐ)公司将定位爲全面的管理(lǐ)機構，而其餘的專業管理(lǐ)将會(huì)交予相應的專業經營服務公司實施。該轉變将有利于提高(gāo)完善城(chéng)市社區(qū)管理(lǐ)的專業化和(hé)社會(huì)化程序，并能(néng)進一步推動現(xiàn)有管理(lǐ)模式向現(xiàn)代化管理(lǐ)方式的轉換。
五、 行業市場競争格局
我國物業管理(lǐ)行業起步較晚，行業競争格局相對(duì)分散，集中度低(dī)，競争格局較爲分散。中國物業管理(lǐ)協會(huì)統計(jì)數據顯示2015年百強企業管理(lǐ)面積占全國物業管理(lǐ)面積同比提升8.92%，爲49.59億平方米，物業管理(lǐ)行業集中度進一步提升。2015年百強企業營業成本率爲79.90%，同比下(xià)降7.32%，經營效率進一步獲得提升優化。但(dàn)其中人力成本比例依舊處于過半水(shuǐ)平，占比56.79%，同比小(xiǎo)幅增加0.32%。對(duì)于物業管理(lǐ)行業十強企業的發展，擴張更爲積極，2015年行業十強企業總物業管理(lǐ)面積同比大(dà)幅增長74.8%。
對(duì)于高(gāo)端物業管理(lǐ)領域，存在一定的法律準入門(mén)檻，設立有資質分級制度。持有一級物業管理(lǐ)資質條件的企業會(huì)對(duì)所有類型及面積的物業具備進入優勢，二級與三級資質的業務開(kāi)展範圍依次縮小(xiǎo)。所以對(duì)于具有良好(hǎo)資質的物業管理(lǐ)企業将會(huì)面對(duì)全國各地區(qū)大(dà)範圍的同業競争，該類企業能(néng)夠通過自(zì)身比較優勢對(duì)專業技術水(shuǐ)平低(dī)下(xià)、服務理(lǐ)念缺乏深入的較小(xiǎo)企業形成生存擠壓，通過專業高(gāo)效創新的競争機制，進一步提升行業集中度，也(yě)同時(shí)對(duì)客戶的體驗進行升級，達到(dào)優化行業影響力的效果。
此外(wài)，較多的房地産企業均設立有一定規模的物業管理(lǐ)部門(mén)或子公司，受益于母公司的房地産資源，物業管理(lǐ)子公司不僅能(néng)在較短時(shí)間内提升其物業管理(lǐ)面積，更能(néng)借助母公司的品牌效應迅速獲得市場認可。